不動産取引の豆知識｜繰り上げ返済するとどのくらいお徳？【仙台不動産売買情報】一戸建て,マンション,土地などの売却・購入は(株)オーロラビルまで！

ローンを返済している途中ですが、定額貯金の満期によりある程度まとまった資金ができたので、一部繰り上げ返済をしたいと思います。そのメリットを教えて下さい。

（1）返済期間が短縮される「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方式がある。
（2）期間短縮型では短縮された期間の利息分を支払わなくてすむことになる。
（3）長期、高利率の元利均等返済で早い時期に繰り上げ返済をするのが有利。
（4）手数料が必要となるので確認を。 文章中の金利は全て考え方の目安です。

繰り上げ返済とは、 このローン返済の途中で元金の分をまとめて返してしまうというやり方。元金が早く減るということは、将来の買い換えにも有利だ。もちろん、元金が減った分 はそれに応じて利息も少なくなる。繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎回の返済額を少なくする「返済額軽減型」の2タイプがあり、 利息の減り方は期間短縮型のほうが大きい。

住宅ローンの返済は元利均等返済といって、始めから終わりまで原則として毎回同じ金額ずつ返していくケースが多い。だが、返済額は同じでも、元利と利息の割合は毎回違う。はじめのうちは元金の残高が大きいので利息の占める割合が大きく、あとになるほど利息が少なくなる。

期間短縮型の繰り上げ返済で得する方法を考えてみよう。 ローン返済はあとになるほど利息の割合が減ることは前に述べた。つまり、元金分の額は同じでも、時期が早いほどそれに応じて減らせる利息は大きくなるということだ。同じ100万円の繰り上げ返済でも、10年後より5年後のほうが効果は大きい。

繰り上げ返済は金利の高いローンほど効果も大きくなる。金利が高ければ、返す元金に伴う利息もそれだけ多いからだ。実際の資金計画では複数のローンを組み合わせることが多い。その場合、なるべく金利の高いものから繰り上げ返済することだ。

返済期間が短くなれば毎回の返済額が多くなり、元金の減り方も早くなる。つまり同じ額の元金を繰り上げ返済しても、返済期間の短いほうが短縮できる返済回数が少ないのだ。逆にいえば長期間返済のほうが短縮回数も多く、減らせる利息額も大きくなるというわけ。